专家：楼市本轮调解期将结束明年房价或止跌回升

来源：作者：宣布时间：2014-11-18 阅读量：

今年前9个月，全国楼市泛起了近年来少见的情况—成交量萎缩，这是5年来首次泛起销售面积同比下降以及投资增速减缓的现象。

面对淡市，江门楼市接纳“以价换量”的方法来实现自我调理。但目今的宏观调控走向如何？这种以价换量的门路还能走多远？地产商又将怎样立异营销手段来突围？且看资深的业界专家们如何解读。

合富辉煌(中国)首席市场剖析师黎文江：

调解期到年底明年房价将涨

随着楼市库存高企，房价下跌，今年全国房地产行业进入减速慢行的调解阶段。

“包括本次调解，近6年来海内房地产市场经历了4次大的波动调解期。”黎文江体现，今年的调解期将连续到年底。预计本轮调解结束后，明年效果显现，房价将会上涨。

房企立异营销手法突围

“上半年楼市成交大幅缩水，从杭州开始，降价潮蔓延到全国。同时银行房贷收紧，利率提升，促使开发商接纳以价换量的战略。”黎文江体现，广州在5月泛起第一波降价潮，以中海万科、雅居乐为代表，主要在广州番禺和萝岗两地，价格降幅达15%～20%。但这轮降价潮导致市场张望情绪浓厚，对房地产企业的结果单也没有很大的助益，因此到了6月就停止了�？⑸谈奈氩椒チ⒁煊侄�。

9月1日，广州万科携手明源云客配合开发的全民营销新工具“同享会”上线，开启全民营销时代。人们通过扫描二维码进入微信平台，注册成为自由经纪人，即可在线报备推荐意向购房者。该运动设置的通例佣金高达3%。，如果推荐成交一套价值100万元的屋子，推荐者将获得3000元的税前佣金奖励。黎文江认为，这种新营销模式具有独创性和领先性，突破了以往被动等客上门的情况，而是积极主动出击寻求客源。

有的房企则是想步伐帮买家解决首付问题。9月2日，广州越秀地产与平安集团旗下的“平宁静房”签署战略生长协议，为首次置颐魅者提供无典质的首付分期贷款，长达3年，最高额度30万元，放款时间最快为5小时。目前分期贷款不但能享受基准利率，甚至有零利率的优惠。

明年房价将止跌回升

“调解期将在今年结束，明年房价将止跌回升。”黎文江体现，种种迹象标明，目前全国楼市正在向好：一是40多个都会松动限购，而部分地区如湖北等又开始了新一轮限贷松开。别的，最近媒体证实，央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便当(SLF)，届时市场资金流动将更宽裕。

黎文江指出，开发商以价换量的营销手段会在今年内结束。别的，政府的一些结构性调解预期也将逐渐奏效，“目前中央的宏观调控主要接纳的是分类调控以及解决3亿人的问题，并且效果也已有所显现。”

“3亿人的问题”，第一个“1亿”是指城镇化农民进城，新出台的国家新型城镇化计划指出，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。第二个“1亿”是指棚户区和城中村革新目标。2014年政府事情报告中明确提出，今后一个时期，将革新约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。第三个“1亿”是中央农村事情集会提出的，到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化。这3亿人居住问题的解决，将推进房地产市场健康生长。

“楼市虽然有泡沫，但房地产是中国经济软着陆的宁静气垫。在这一层面的考虑下，楼市瓦解论是比较无力的说法。”基于这一理念，黎文江坚持对房地产市场看好的信心。

广东省房地产研究会副会长、寒桐投资照料事情室总经理韩世同：

适当降价或是目今最好选择

纵观全国房地产市场，去年一线都会成交火爆，二三四线都会都有点低迷。但从今年开始即泛起剖析迹象，一线都会势头并欠好，一二季度成交量全面下降；而二线都会如杭州、长沙，年初时就泛起出全面降价的情况。进入下半年，一线都会也开始步入价格跳水的初始阶段。韩世同告诉记者，广州今年前7个月已泛起三轮轮番降价，8、9月更是逐渐开启了全面降价的花样。

就三四线都会而言，广东目前的形势要比内地好。广东有两个一线都会，广州和深圳的房价、成交对市场有着示范性的影响力。“在这两个都会的发动下，广东的二三四线都会今年楼市业舯坫较稳定。”韩世同谈到，个体都会情况还不错，好比今年佛山取消限购后，楼市成交可媲美广州。中山、珠海由于受到局部的利好影响，房价也比较稳定。

政策方面，目前房地产调控照旧以分类调控为主。韩世同剖析，分类调控是各地凭据自己的实际情况来接纳相应步伐，目前以宽松为主，都离不开“如何刺激市场，增进成交，又让房价相对稳定”的主题，当中并没有特别强调房价要下降。

面对高库存，为了突破市场的张望现状，生长商的选择主要有以下三种。一是“保价无释”，现在如果不做适当的价格调解，就基本没成交；二是“以价换量”，稍把价格降一降，就能增进库存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降价来促销。“要不要降价、什么时候降”是生长商自身的选择，韩世同认为，就目前而言，实时适当降价或是生长商最好的选择。

广州同创卓越房地产投资照料有限公司总经理赵卓文：

未来政策主要由地方来制定

赵卓文指出，今年前9个月，全国楼市泛起了近年来少见的情况——成交量萎缩。“从全国来看，销售面积同比下降8.3%，广东市场则同比下降11.8%。一线都会，如广州销售面积同比更是下降近30%，上海也泛起同样的情况。”赵卓文体现，这是房地产市场近5年来首次泛起销售面积同比下降以及投资增速减缓。而2013年之前，每年的房地产销售增长面积都在23%左右，今年不增反减，很值得关注。

房产政策有望逐渐松开

赵卓文剖析，现在房地产市场泛起三个现象：一是投资量仍增长，但增速放缓，销售面积下降，市场萎缩。二是买家越来越谨慎，市场的张望气氛比较浓厚。三是今年政策会逐步松开，“就全国来看，大部分都会都松开限购政策了，整个政策情况趋于松开。”赵卓文说，房地产市场应该进入一个新的阶段，以平稳为主。

鉴于房地产市场成交量萎缩的现状，赵卓文指出，中央关于房地产调控的态度现在是清晰而明显的，总体思想是由市场配置资源，政策会逐渐松开。未来应由以往政府预防房价上升过快转为由市场控制资源。因此，未来房地产政接应该主要由地方政府来制定，“像广州、佛山、江门等珠三角都会，都有自己的地方房地产政策。”赵卓文体现。

对目前各界“救市”的呼声，赵卓文认为出台政策是必须的。因为现在经济增速减缓，需求下降，对经济的影响很大。因此，今年房地产市场最重要的是增加销售量，“价格不是主要目标，要害是增加销售量，如何增进销售更是重中之重。因此，原来的‘限购、限贷、限价、限签、限售’这‘五限’政接应该会逐步摊开。”

生长商降价仍没有到位

今年的“金九”已悄然已往，“银十”马上开启。赵卓文体现，从9月各地的销售情况来看，“金九”并不“金”。究其原因，一是因为今年楼市的购置气氛并不浓，二是因为现在楼市供应量还比较大。“凭据生长商的施工周期，一个楼盘从拿地、建设到销售需要一个历程。现在许多物业是2012、2013年开工的楼盘，现在供应量处于岑岭期，但销售量却很低。加上今年金九银十的需求不是很旺盛，特别是投资信心暂时没有获得提升，导致‘金九’旺季不旺。”

针对近段时间各地出台的救市政策、生长商接纳的降价促销步伐，赵卓文认为，目前生长商的打折仍没有到位。

后市销售气氛有望回暖

不过，赵卓文透露，金九银十之后楼市的走向是乐观的，因为下半年中央政府会出台一系列刺激经济的步伐，虽然不知道是强刺激照旧微刺激，但都会对楼市带来振奋效果。其次，金融政策也会松开，这对许多开发商来说将是一个利好。而生长商也会降价促销，以价换量；特别是一些大型的上市公司，在第四季度会为了追求业绩而有较大力度的优惠。最后，现在正是消费者购房的黄金季节，销售量会越来越好。冬季是广东销售旺季，所以下半年泛起真正旺季仍是有希望的，市场销售气氛会逐步回暖。

谈到房地产库存量，截至8月底，江门中心城区库存一手住宅约共12600套，抵达历史新高。赵卓文体现，高库存情况逐步增高与销售下降是相关的。“房地产有库存是很正常的，江门目前的数量在可以接受的规模内。如果楼市转好，一年内是可以消化的。要害是政府与生长商要配合想步伐解决销售，其次，生长商应适当控制建设规模与开发节奏，适当控制供应量。”赵卓文体现。

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